آشفته بازار مسکن؛ پشت‌بام خوابی، موتورخانه نشینی و رویای یک سرپناه
- علی رمضانیان
- روزنامه‌نگار اقتصادی
افزایش قیمت اجاره خانه‌های مسکونی در تهران مساله تازه‌ای نیست. حتی اولین بار نیست که صحبت از وضعیتی بحرانی برای خانواده‌های کم‌درآمد است. اما برای نخستین بار است که گزارش‌هایی درباره هم‌خانه شدن چندین خانواده با هدف کاستن از هزینه اجاره مسکن منتشر می‌شود.
این خانواده‌ها اغلب برای کار به تهران مهاجرت کرده‌اند و معمولا برای تامین بسیاری هزینه‌های دیگر زندگی روزمره نیز با دشواری روبه‌رو هستند.
برای مجردها شرایط سخت‌تر است. صاحب خانه‌ها به سختی به افراد مجرد، آپارتمان اجاره می دهند.
و در فصل تابستان که کارگران فصلی به تهران مهاجرت می‌کنند، موضوع «پشت بام خوابی» در تهران اوج می‌گیرد. این پدیده در فصل گرما، چنان زیاد می‌شود که وزیر فوت شده راه و شهرسازی دولت رییسی، رستم قاسمی، اوائل امسال گفت: «عمده متقاضیان نهضت مسکن، مستأجر یا پشت بام خوابند!»
اما در فصل زمستان به دلیل سرمای شدید، این نوع اجاره نشینی مرسوم نیست. جایگزین پشت‌بام خوابی، «موتورخانه نشینی» است. با این کار مجردها با مبلغی کمتر، جای خوابی گرم دارند.
برای خانواده‌های دارای فرزند اما، انتخاب زیادی وجود ندارد. باید بخش زیادی از هزینه زندگی خود را بابت اجاره پرداخت کنند.
بر اساس گزارش مرکز آمار، هزینه اجاره مسکن در ایران ۳۵ تا ۵۰ درصد هزینه‌های خانوار را به خود اختصاص می‌دهد.
هرچند در برخی از استان‌ها وضعیت متفاوتی وجود دارد. در سه استان کهگیلویه و بویر احمد، خراسان جنوبی و چهارمحال بختیاری، خانوارهای شهرنشین کمتر از ۲۰ درصد از مخارجشان را هزینه مسکن می کنند. اما مساله این جاست که در این استان‌ها عموما بحران بیکاری از مناطق دیگر شدیدتر است.
بسیاری از شهروندان در چنین مناطقی، برای پیدا کردن کار مجبور به مهاجرت می‌شوند و برای اینکه بتوانند از پس هزینه‌های زندگی در شهرهای ثروتمندتر برآیند، آپارتمان‌های مشترک اجاره می کنند.
نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک استان تهران چندی پیش با تایید پشت‌بام‌خوابی، موتورخانه‌نشینی و اجاره مشترک آپارتمان توسط خانواده‌ها گفته بود: «اگر مردم سرپناه، درآمد و قدرت مالی کافی برای اجاره نشینی نداشته باشند و میزان اجاره بهای مسکن را نتوانند تأمین کنند، مجبور به زندگی در هر شرایط و سبکی خواهند شد.»
دوسال پیش دولت برای اینکه بازار مسکن و اجاره نشینی را کنترل کند، دستورالعمل افزایش حداکثر اجاره تا ۲۵ درصد در شهر تهران و ۲۰ درصد در شهرستان‌ها را تعیین کرد. غافل از اینکه برای تعیین میزان اجاره‌بها در قرارداد اجاره مسکن، هیچ قانونی وضع نشده است و از آن جا که عقد اجاره مطابق ماده ۱۰ قانون مدنی، عقدی است تابع آزادی اراده طرفین، در نهایت از نظر حقوقی تنها «توافق» است که تعیین می‌کند موجر در قرارداد جدید اجاره خود، چقدر بر رقم اجاره بیافزاید و البته توان پرداخت مستاجر هم در نهایت، منجر به رسیدن به نقطه توافق خواهد شد.
به رغم دستورالعمل دولت برای کنترل اجاره خانه، طی دوسال گذشته، اجاره‌بها حدود ۱۲۰ درصد رشد یافته و به تبع آن، میزان اجاره آپارتمان‌های اشتراکی نیز به شدت افزایش یافته‌است.
از طرف دیگر، بازار خرید وفروش مسکن نیز وضع خوبی ندارد.
به گزارش مرکز آمار ایران، در دی ماه امسال، قیمت میانگین مسکن در تهران برای هر متر مربع، ۵۴ میلیون تومان، تورم سالانه مسکن ۶۶ درصد و تورم ماهانه مسکن ۱۰ درصد بود.
این وضع آشفته بازار مسکن از دولت دولت احمدی نژاد شروع شد. او که برای کنترل این بازار، طرح مسکن مهر را اجرا کرد، نه تنها با این طرح، مسکن را سروسامان نداد بلکه با قرض از بانک مرکزی، کل اقتصاد کشور را دچار بحران کرد.
بین سال‌های ۱۳۹۲ تا ۱۳۹۶، بازار مسکن ثبات نسبی داشت. اما از سال ۱۳۹۶ تا به امروز بازار همچنان ملتهب مانده و قیمت آن روز به روز بیشتر می‌شود.
پیدا کردن علت این نابسامانی در بازار مسکن، سخت نیست. باید سراغ آن را از وضعیت خرد و کلان اقتصاد کشور جست. تورم و کاهش ارزش پول ملی مهمترین عامل است. اما در کنار این عوامل، باید به سفته بازی، ملک بازی بانک‌ها، پولشویی و ریسک سیاسی هم اشاره کرد.
معامله گران بازار مسکن دو دسته هستند. دسته اول مصرف کننده هستند که روز به روز شرایط سخت تری را تجربه می‌کنند. بخش دوم هم متقاضیان سرمایه گذاری هستند که برعکس دسته اول، روز به روز با هدف سود بیشتر وارد این بازار می‌شوند.
حسین عبده تبریزی، اقتصاددان مطرح ایرانی، در مصاحبه‌های مختلفش، معاملات صوری را که گاهی با هدف پولشویی انجام می‌شوند، یکی از عوامل بی نظمی بازار مسکن دانسته است.
در این نوع معامله، بدون آنکه حتی پولی بین افراد جابه‌جا شود، مالکیت ملک تغییر می‌کند. این نوع معامله با اینکه درصد کمی از کل معاملات مسکن است، بر قیمت سایر املاک اثرگذار است. ضمن اینکه معمولا در این معاملات صوری قیمت‌های بالاتری ثبت می‌شوند.
بزرگترین ملاک‌ها در ایران، بانک‌ها هستند. طبق آخرین آمار سرشماری نفوس و مسکن سال ۹۵، چیزی حدود دو میلیون و ۵۰۰ هزار واحد مسکونی خالی از سکنه در کشور وجود دارد که هرساله بر تعداد آن افزوده می‌شود. نزدیک به ۸۰ درصد این املاک به بانک‌ها تعلق دارند.
دولت برای عرضه این ملک‌ها به بانک‌ها فشار زیادی وارد می‌کند، ولی فشار دولت هم سبب نشده تا بانک‌ها ملک‌ها را بفروشند.
در گام بعدی، دولت بر اساس ماده ۵۴ قانون مالیات‌های مستقیم، برای عرضه این ملک‌های خالی از سکنه، مالیات در نظر گرفت. اما اگر مالکی نشان دهد که قصد فروش خانه را دارد، از مالیات معاف خواهد بود. به همین دلیل روزانه چندین اگهی فروش ملک از سوی بانک‌ها منتشر می‌شود که گاهی قیمت‌های بسیار زیادی دارند. در پی این آگهی‌ها، فروشی صورت نمی‌گیرد، اما بانک با همین آگهی‌ها از مالیات معاف می‌شود.
از دیگر عوامل تاثیر گذار بر بازار مسکن، مساله خطرات یا ریسک سیاسی است. هر وقت که اوضاع سیاست خارجی بحرانی نیست، بازار مسکن نیز راکت است. به همین دلیل در سال‌هایی که مذاکرات هسته‌ای با چشم‌انداز احتمالی توافق پی گرفته می‌شد، وضعیت بازار مسکن آرام‌تر بود.
اما هر بار که این چشم‌انداز امیدوارکننده به دلایل مختلف کمرنگ شد یا اصولا سیاست خارجی ایران گرفتار امواج بحران‌های سهمگین بین‌المللی شد، بازار مسکن نیز با هجوم سرمایه‌گذارانی روبه‌رو شد که در تلاش بودند با خرید ملک از بی‌ارزش شدن احتمالی سرمایه‌شان جلوگیری کنند.
در سه دولت احمدی نژاد، روحانی و رییسی، قیمت مسکن در تهران و شهرهای بزرگ به طور میانگین حدود دو هزار و ۵۰۰ درصد رشد داشت و به همین دلیل افراد کم درآمد و مستاجر، روز به روز بیشتر از قبل، قدرت خرید خود را از دست داده‌اند.
دولت ایران در ادوار مختلف همیشه مدعی بوده که در تلاش است تا این بحران را حل کند. یکی از راه‌حل‌ها هم ساخت انبوه مسکن بوده است.
دولت احمدی نژاد مسکن مهر را با نواقص زیادی اجرا کرد. به شکلی که با گذشت بیش از ۱۰ سال ، هنوز ۶۵ هزار ثبت نام کننده مسکن مهر، خانه خود را تحویل نگرفته‌اند.
دولت رییسی هم سراغ ایده مشابهی به نام مسکن ملی رفت. او وعده داده بود که سالی یک میلیون واحد مسکونی با قیمت هر متر مربع چهار میلیون تومان به مصرف کننده تحویل دهد. اما هنوز بعد از یک سال و نیم از شروع طرح، حتی کلنگ یک واحد مسکونی بر زمین زده نشده. ضمن اینکه قیمت این مسکن نیز از متری چهار میلیون به متری هشت میلیون افزایش پیدا کرده است.
دولتی که خود با کسری بودجه چند صد هزار میلیارد تومانی مواجه است، باید برای ساخت مسکن ملی ده‌ها هزار میلیارد تومان هزینه کند. از طرف دیگر مصالح و نهاده‌های مسکن هم تورمی حدود ۵۰ درصدی داشته و هزینه ساخت و ساز را به شت افزایش داده‌است.
بخش خصوصی نیز به خاطر گرانی مصالح با دشواری جدی برای ساخت و ساز روبه‌روست و عرضه مسکن روز به روز کمتر می‌شود.
و در نهایت دود همه این تحولات، به چشم مستاجرانی می‌رود که با خانه اشتراکی و پشت‌بام خوابی و موتورخانه‌نشینی روزگار می‌گذرانند.
